Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Nie należą do rzadkości sytuacje, w których inwestorzy prywatni lub przedsiębiorcy przesyłowi (np. spółki gazociągowe), aby zrealizować dany projekt zmuszeniu są do przeprowadzenia pewnego odcinka sieci rzez prywatną działkę. Nie ulega wątpliwości, ze takie działanie może ograniczyć zarówno wartość prywatnej działki, jak i wpłynąć na możliwy sposób gospodarowania nią. W przypadku  braku porozumienia pomiędzy stronami, inwestor ma możliwość ubiegania się o wsparcie starosty.

Pisząc o ograniczaniu praw właściciela lub użytkownika wieczystego do nieruchomości w związku z planem budowy przewodów, urządzeń przesyłowych lub ciągów drenażowych, należy wspomnieć o wywłaszczeniu. Wywłaszczanie polega na odebraniu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub na ograniczaniu tychże praw (na stałe lub czasowo), ale ograniczenie to może powstać w ramach różnych stosunków prawnych.

Rola starosty

Zgodnie z przepisem art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Starosta może wydać wspomniane zezwolenie, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na zgody na budowę urządzeń. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Rokowania, czyli porozumienie pomiędzy inwestorem a właścicielem 

Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami zainteresowanego inwestora z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac na nieruchomości stanowiącej jego własność lub pozostającej w jego użytkowaniu wieczystym. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Forma przeprowadzanych na potrzeby wydania zezwolenia rokowań jest bardzo istotna, o czym mowa w dalszej części artkułu.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym wspomniany przepis art. 124, dotyczą sposobu rozstrzygania kolizji interesów właściciela nieruchomości oraz podmiotu, realizującego inwestycję wymagającą przeprowadzenia sieci lub budowy urządzeń na cudzej nieruchomości. Z reguły najbardziej oczekiwanym sposobem rozwiązania konfliktu na tym polu jest oczywiście wzajemne ułożenie relacji z wykorzystaniem instytucji prawa cywilnego, na przykład poprzez zawarcie stosownej umowy, najczęściej o charakterze odpłatnym. Inwestor może zaproponować właścicielowi nieruchomości konkretną kwotę pieniężną, która skompensuje stratę jaką ten poniesie wskutek budowy sieci. Ustalenie wartości odszkodowania może zostać dokonane w formie ekspertyzy rzeczoznawcy. Ingerencja starosty, o której mowa w art. 124  u.g.n. dotyczy dopiero tych sytuacji, kiedy podmioty we własnym zakresie nie są w stanie osiągnąć porozumienia. Takie działanie powinno być jednak podejmowane tylko w ostateczności.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określają prawnej formy prowadzenia rokowań pomiędzy inwestorem, a właścicielem działki, jednak organ administracji musi być w posiadaniu dokumentacji, która potwierdza, że rokowania się odbyły. Jest to niezbędna przesłanka pozwalająca na skorzystanie z omawianego przepisu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjnym w jednym z orzeczeń (por. wyrok z dnia 02 marca 2021 r., I OSK 2680/20), rokowań nie stanowi pierwotna, jedyna i nienegocjowana oferta złożona przez inwestora. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy strona nie zerwała rozmów, a kwestionowała jedynie przebieg inwestycji.

Na co zwrócić uwagę w rokowaniach?

Wada w postaci pozorności rokowań występuje wtedy, gdy przykładowo są one prowadzone przez inwestora w złej wierze:

• jeżeli inwestor udziela drugiej stronie zbyt krótkiego terminu na zastanowienie oraz zapoznania z propozycją;
• jeżeli pisma związane z rokowaniami (celowo lub wskutek niewiedzy) nie były doręczane na właściwy adres lub do właściwych osób;
• kiedy inwestor świadomie wprowadza w błąd właścicieli danej nieruchomości,
• gdy propozycje inwestora mają w oczywistym zamierzeniu doprowadzić do ich odrzucenia, a także gdy podmiot prowadzący rokowania zbywa milczeniem terminowe, konkretne i obiektywnie rozsądne propozycje podmiotów, z którymi przeprowadza rokowania (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 2017 r., I OSK 2668/15, LEX nr 2347631).

Rokowania w sprawie realizacji inwestycji są ważnym elementem pozwalającym na skorzystanie z opisanej formy wywłaszczenia. Organ administracji rozstrzyga władczo o uprawnieniach stron, ograniczając jednocześnie prawo własności jednej z nich, jedynie w uzasadnionych przypadkach i gdy w sposób właściwy zostanie wykazane, że osiągnięcie przez strony porozumienia nie było możliwe. Rokowania między stronami muszą być dwustronne, co oznacza, że złożenie wyłącznie jednej propozycji oraz uniemożliwienie przedstawienia odmiennej jej adresatom, nie stanowi rokowań, a jedynie potwierdza złożenie oferty. Reasumując, etap negocjacji powinien zostać właściwie przeprowadzony, aby późniejsze postępowania administracyjne odniosło zamierzony skutek.